Что такое категория земельного участка и ее изменения

Категория земель является наиболее важным понятием, оно определяет цель применения участков. Причем эта классификация является следствием определения государственной стратегии и зонирования территорий. Например, к землям населенных пунктов относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты соответствующей лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять природоохранное, научное, историко-культурное и иное ценное значение.

В зависимости от целевого назначения в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ выделяются семь категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Отнесение земельных участков к той или иной категории регламентируется ст. 77, 83, 87-93, 94, 101, 102, 103 Земельного кодекса РФ соответственно вышеуказанному перечню. Перевод из одной категории земель в другую процесс достаточно сложный и регулируется ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Узнать к какой именно категории земель относится конкретный земельный участок можно просто из документов о госрегистрации прав на недвижимое имущество, сведений государственного кадастра недвижимости, договоров, предметом которых являются земельные участки и др.

В случае если земельный участок находится в границах городского или сельского населенного пункта, утвержденных Генеральным планом (при его наличии) соответствующего муниципального образования, то он относится к категории Земли населенных пунктов. Земельные участки за пределами границ населенных пунктов входят в состав одной из оставшихся шести категорий.

Процедуры изменения категории земли предусмотрены в Правилах землепользования и застройки, которые должны быть утверждены в каждом муниципальном образовании.

Учитывая, что зонирование в Правилах землепользования и застройки выполняется на основании утвержденного Генерального плана муниципального образования, то в целях изменения категории земли необходимо внести изменения в градостроительную документацию муниципального образования (пройти процедуру внесения изменений в Генеральный план и изменение Правил землепользования и застройки) в отношении конкретной территории. Укрупненный перечень мероприятий выглядит следующим образом:

• Направление предложения о внесении изменений в уполномоченные органы исполнительной власти;
• Подготовка необходимого обоснования перевода участка;
• Получение регламентных согласований;
• Проведение публичных слушаний;
• Внесение изменений в генеральный план (в случае его наличия) или правила землепользования и застройки.

После утверждения изменений в градостроительной документации можно приступать к изменению категории конкретного земельного участка. Перевод земель из одной категории в другую производится органами исполнительной власти в соответствии с тем, в чьей собственности они находятся. Например, на федеральном уровне осуществляется согласно федеральному законодательству, регулирующему земельные отношения. Исходя из чего процедуры перевода земель в регионах, а также в муниципальных образованиях существенно различаются. В отношении земель, находящихся в частной собственности перевод осуществляется (ст. 8 Земельного кодекса РФ):

• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.