Градостроительный и Технический аудит

Задумываясь о реализации инвестиционно-строительного проекта, любой Инвестор оценивает возможности и ограничения, имеющиеся по перспективной площадке строительства. Наиболее качественным инструментом оценки является комплексный Градостроительный и Технический аудит земельного участка (Land Plot Due Dilligence, DD), а также выполнение Градостроительной проработки земельного участка.

Английский термин Due diligence (дословно «должная осмотрительность») используется для обозначения комплекса работ, направленных на исследование объекта перед его приобретением. В крупных компаниях с четко выстроенным бизнес-процессом принятия инвестиционного решения проведение таких исследований является обязательным требованием, выполняемым до старта проекта.

Есть множество примеров, когда, приобретя земельный участок, Инвестор выясняет, что он пригоден лишь для устройства открытой автостоянки или лужайки для пикников. Мы избавляем своих Клиентов от таких неожиданных новостей!

Проводя Технический аудит участков, компания "Стройинвестпроект" выступает в качестве профессионального консультанта и помогает Инвестору:

• выявить основные ограничения и возможности ЗУ;
• обозначить риски приобретения и дальнейшего развития ЗУ;
• понять возможность строительства объекта с требуемыми Инвестору параметрами;
• узнать, какими недостатками характеризуется участок, и повлиять на его стоимость;
• разработать эффективный план мероприятий (дорожную карту) реализации проекта.

Также проведение Градостроительного аудита ЗУ и Градпроработки востребовано землевладельцами (Land Lord) для исследований своего актива перед продажей. Компетентная оценка профессионального Технического заказчика – консультанта делает прозрачной сделку и ведет к повышению стоимости ЗУ.

Этап Градостроительный аудит

Наши специалисты по согласованной с Клиентом методике проводят Градостроительный аудит, в ходе исследований выполняются работы:

• Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
• Анализ документов территориального планирования по участку:
  • генеральный план города или городского округа (ГП);
  • правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • проект планировки территории (ППТ);
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии.
• Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
  • Применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре округа. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах.
  • Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.

Проводя строительный аудит, наша компания:

• определяет предельные параметры застройки участка, установленные действующими документами территориального планирования;
• выявляет сервитуты и прочие обременения;
• оценивает возможность строительства объекта с заявленными Клиентом ТЭПами;
• выявляет охранные зоны памятников и объектов культурного наследия, зоны влияния аэропортов, водных объектов, природных комплексов и другие ограничения;
• определяет транспортную доступность.

Этап Технический аудит

Выполняя Технический аудит, наши специалисты:

• обследуют земельный участок и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
• определяют охранные зоны существующих коммуникаций;
• определяют охранные и санитарно-защитные зоны близлежащих объектов и возможности их сокращения;
• выявляют возможности присоединения к улично-дорожной сети;
• выявляют деревья на участке и устанавливают возможность их вырубки;
• определяют возможные точки подключения к сетям инженерного обеспечения;
• проводят графический анализ выявленных ограничений застройки.

Градостроительная проработка

Более углубленный анализ, включающий в себя и Технический аудит, и Градостроительный аудит и графический анализ предлагаемых вариантов решений – это Градостроительная проработка земельного участка. На этапе Градпроработки мы делаем фактически предварительную Концепцию объекта, отрабатывая несколько сценариев ТЭПов проекта, компоновки земельного участка, посадки зданий, несколько вариантов транспортного обеспечения и благоустройства.

Градпроработка, выполненная на основании детального Градаудита, дает наиболее полное и качественное представление о возможности развития участка и представляет качественный материал для принятия инвестиционного решения.

Градпроработка дает возможность сделать качественный SWOT-анализ земельного участка и всего инвестиционного проекта.

Результат профессионального аудита – итоговый Отчет

Как результат проведения Due Dilligence земельного участка подготавливается итоговый Отчет. В нем указываются:

• результаты обследований объекта, фотофиксация;
• ограничения и возможности строительства, которые установлены Градостроительной документацией, сервитутами;
• ограничения и возможности строительства с учетом охранных зон сетей и СЗЗ;
• схема планировочных ограничений с определением пятна возможной застройки;
• результаты проведенных консультаций;
• схема размещения точек подключения к инженерным сетям с ориентировочными трассами.
• графический анализ ограничений и возможного пятна застройки;
• градостроительная проработка, с различными сценариями застройки;
• SWOT – анализ земельного участка;
• «Дорожная карта», которая позволит понять, как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий;

Предварительно полученные данные по услуге Due Dilligence направляются клиенту до формирования итогового Отчета. Это позволяет нашим Клиентам оперативно принимать инвестиционные решения, не дожидаясь окончания работ по аудиту.

Стоимость и сроки проведения аудита земельного участка

Стоимость проведения Градостроительного и Технического аудита в основном определяется той степенью детализации исследований, которая необходима Клиенту для решения его задач.

На цену проверки земельного участка также влияют регион размещения, размер участка и его застроенность, срочность выполнения.

Срок выполнения работ в основном определяется объемом и детализацией исследований.

Индикативно стоимость проведения Градостроительного аудита оценивается следующим образом:

№	Вид	Оценка сроков	Оценка стоимости
1	Экспресс-аудит земельного участка также (исследование основных критичных ограничений)	2-3 недели	от 100 тыс. руб.
2	Регуляр-аудит  (сбор обычно необходимого и достаточного объема сведений)	4-6 недель	от 200 тыс. руб.
3	Расширенный аудит земельного участка (сбор увеличенного по требованиям Инвестора объема данных и ИРД, направление письменных запросов и получение ответов на них)	от 6 недель	от 300 тыс. руб.

 

Наши специалисты предоставят более точную информацию по составу, стоимости и срокам проведения аудита и Градостроительной проработки применительно к Вашему земельному участку, исходя из стоящих перед Вами задач.

 – мы бесплатно дадим первичную консультацию и ответим на Ваши вопросы!

Почему "Стройинвестпроект"?

Проведение Градаудита – не самоцель, это отправная точка для реализации инвестиционно-строительного проекта. Поэтому делая оценки, необходимо обладать знаниями, опытом и навыками во всех вопросах девелоперского проекта – землеустройстве, градостроительной документации, получении ИРД, проектировании и экспертизе, строительстве и эксплуатации. Важны также налаженные отношения с разрешительными и контролирующими органами и понимание специфики их работы.

Такой широкий набор компетенций может дать только профессиональная служба Технического заказчика, реализующая проекты на всех стадиях девелопмента. "Стройинвестпроект" выполняет функции Технического заказчика на всех этапах инвестиционно-строительных проектов и проводит градостроительный и технический аудит как высококвалифицированный Партнер!

• Этап Градостроительный аудит
• Этап Технический аудит
• Градостроительная проработка
• Результат профессионального аудита – итоговый Отчет
• Стоимость и сроки проведения аудита земельного участка
• Почему "Стройинвестпроект"?