Внесение изменениий в ППЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ, ПЗиЗ) – документ, предусмотренный федеральным законом - Градостроительным кодексом РФ и регулирующий застройку муниципальных образований (населенных пунктов). Правила утверждаются Администрацией поселения (Органом местного самоуправления) и носят характер закона, обязательного к соблюдению и исполнению.

Прочие документы градостроительного планирования, такие как ППТ (Проекты планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительные планы земельных участков), являющиеся основанием для проектирования и строительства Объектов, не могут содержать информацию, противоречащую ПЗиЗ.

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ?

Необходимость корректировки Правил землепользования возникает у землепользователя (владельца земельного участка), когда невозможно эффективно использовать и развивать земельный участок или же нарушены законные права пользователей:

• В случаях, когда ПЗиЗ не предусматривают или значительно ограничивают возможности нового строительства,
• Когда невозможна реконструкция объектов с преобразованием ТЭПов (такими как функциональное назначение, общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и проч.),
• Когда территориальная зона, к которой относится участок в ПЗЗ, не предусматривают требуемый Инвестору вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ),
• Установленные по отношению к ЗУ границы территориальных зон или принятые градостроительные ограничения (регламенты) препятствуют инвестиционной деятельности,
• Прочие основания, перечень причин не ограничен.

Для подобного рода случаев существует достаточно сложный, но эффективный способ преодоления ограничений – Внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

Приступать к корректировке ПЗиЗ целесообразно после анализа достижимости, оцененного при проведении Градостроительного аудита.

Важно понимать, что корректировка ПЗЗ – не обязанность уполномоченного на то органа, а его право. Поэтому важны качество предварительных проработок и убедительность подачи обосновывающих материалов, выполняемые опытной командой специалистов.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

До того, как в Москве не были на законодательном уровне приняты Правила землепользования, установление параметров строительства на ЗУ производилось путем оформления ГПЗУ по решению ГЗК (Градостроительной земельной комиссии) в «режиме ручного управления».

ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 No120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» и являются строгим ограничением ведения градостроительной деятельности в Столице. Так, к примеру, колоссальное количество участков и территорий в документе (около 83% площади города) имеют индекс «Ф», что означает режим сохраняемого фактического использования (по текущим значениям параметров, зарегистрированным в ЕГРН Росреестра). Любая корректировка параметров строительства на этих территориях невозможна без их изменений в ПЗЗ.

"Стройинвестпроект"инициирует, организует и сопровождает процесс изменения ПЗЗ, продвигая его по следующим основным шагам:

1. Проведение Градостроительного аудита в целях анализа достижимых параметров и подготовки Дорожной карты мероприятий, необходимых и достаточных для внесения изменений в ПЗЗ.
2. Подготовка буклета, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 457-ПП от 17.05.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы», в следующем составе:
   • краткая пояснительная записка о планируемом использовании территории;
   • графический материал, содержащий визуализацию предложения по изменению правил землепользования и застройки – соответствующие листы карт градостроительного зонирования с обозначением предлагаемых изменений;
   • ситуационный план, на котором обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений с отображением существующих объекта(ов) капитального строительства, расположенных в границах данной территории;
   • схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения намечаемых к строительству объектов, их технико-экономических показателей;
   • расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
3. Обращение в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
4. Проведение по необходимости согласований в заинтересованных организациях и ведомствах, в том числе в Москомархитектуре, НИИПИ Генплана, Мосгорнаследии (при необходимости проведение историко-археологических исследований или заключения, визуально-ландшафтного анализа и др.).
5. При необходимости подготовка материалов градобоснования (обосновывающих материалов). Для этих целей целесообразно и эффективно привлечение ГБУ «ГлавАПУ Москомархитектуры».
6. Прохождение Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и процедуры публичных слушаний.
7. Прохождение Градостроительной земельной комиссии г. Москвы (ГЗК).
8. Получение распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ города Москвы
9. Получение ГПЗУ с требуемыми инвестору параметрами разрешенного строительства.

Представленная последовательность далеко не полна и отражает общую канву выполняемых действий.

Поскольку процесс достаточно многофакторный и завязан на значительном количестве согласований, заключений, решений и мнений, то значительную роль в нем играет функция Партнера – координатора процесса, отстаивающего интересы землепользователя/Инвестора.

Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области

Поскольку в Московской области, в ряде муниципальных образований ПЗиЗ были разработаны и утверждены задолго до принятия ПЗЗ Москвы, то и практика правки градостроительной документации устоялась гораздо раньше Столицы.

Уполномоченным органом исполнительной власти Московской области по утверждению и изменению Правил землепользования является Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (ГУАГ МО), при которой образована соответствующая Комиссия.

Процедура корректировки ПЗЗ несколько схожа с последовательностью их разработки и утверждения.

"Стройинвестпроект" в своей практике внесения изменений в Правила землепользования и застройки в Московской области продвигает проекты по следующей канве:

1. Разработка обосновывающих материалов, иллюстрирующих планы застройки/реконструкции и доказывающие необходимость корректировки Правил
2. Обращение в Главархитектуру МО (Комиссию) по вопросу внесения изменений в ПЗЗ
3. Сопровождение принятия Комиссией решения о подготовке проекта корректировки документа Градпланирования
4. Подготовка техзадания на внесение изменений в Правила
5. Сопровождение разработки материалов смены параметров в ПЗЗ (графическая часть, текстовая часть, проект Постановления)
6. Проведение необходимых согласований
7. Сопровождение публичных слушаний, проводимых органом местного самоуправления
8. Сопровождение проведения МВК и Градсовета МО
9. Сопровождение утверждения Советом депутатов муниципального образования
10. Сопровождение выпуска Распоряжения об утверждении изменений в ПЗЗ
11. Получение ГПЗУ с требуемыми Инвестору параметрами разрешенного строительства

Важно знать, что по значительному количеству территорий Московской области ПЗиЗ до сих пор не утверждены и некоторое время имеется возможность корректировки параметров градостроительных регламентов «малой кровью» - при их разработке и утверждении!

Кроме того, границы территориальных зон должны быть определены в координатах и поставлены на кадастровый учет. Зачастую это игнорируется в спешке принятия ПЗиЗ, однако при их корректировке может потребоваться

Что такое ПЗЗ и их влияние на застройку

Правила землепользования и застройки – представляют собою документ градостроительного зонирования, утверждаемый Постановлениями (нормативными правовыми актами) органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Иными словами, ПЗиЗ является законом, по которому развивается территория (округ, город, поселок, ...) в части строительства и реконструкции зданий, дорог, и прочей инфраструктуры.

Если планируемое развитие девелоперского проекта (строительство, реконструкция) сдерживается утвержденными ПЗиЗ, то часто возникает необходимость (и возможность!) корректировки этого закона – внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Основные понятия

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ территориальной зоны:

• виды разрешенного использования земельных участков,
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
• предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства,
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства,
• применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях:

• создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
• обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
• создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Состав и содержание ПЗЗ

ПЗиЗ включают в себя:

1. порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2. карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон (территория земельного участка может принадлежать только к одной зоне) и отображаются границы (или на отдельных картах):
3. населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
4. зон с особыми условиями использования территорий
5. территорий объектов культурного наследия;
6. территорий исторических поселений федерального значения;
7. территорий исторических поселений регионального значения;
8. градостроительные регламенты, в которых указываются в отношении территориальных зон:
9. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования (предоставление данного вида использования с прохождением процедуры публичных слушаний, срок проведения которых не более одного месяца);
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними
• 10.предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ;
• расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Границы территориальных зон в ПЗЗ могут устанавливаться по:

1. линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2. красным линиям;
3. границам земельных участков;
4. границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5. границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6. естественным границам природных объектов;
7. иным границам.

ВАЖНО! Земельный участок, стоящий на кадастровом учете, не может располагаться в нескольких территориальных зонах.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1. фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2. возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3. функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4. видов территориальных зон;
5. требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Сроки корректировки ПЗЗ

Время, необходимое для корректировки Правил землепользования и застройки поселений, в большой мере зависит от тщательности предварительной проработки этого процесса.

Обычно внесение изменений в ПЗЗ длится 6-10 месяцев.

Целесообразно подходить к процессу изменения ПЗиЗ по результатам Градостроительного аудита земельного участка (гиперссылка), с разработкой детальной дорожной карты и с подтверждением достижимости планируемых корректировок.

Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ

Стоимость работ и услуг определяется составом работ, который уникален для каждого объекта, зависит от региона, положения и окружения, от сложности и количества попутно решаемых задач, от срочности и прочих факторов.  Несмотря на значительную сложность и трудозатратность выполняемых действий, мы придерживаемся гибкой ценовой политики, так как наша цель – сопроводить Инвестора по всему проекту, от оформления ГПЗУ до ввода объекта в эксплуатацию.

Мы можем оперативно оценить стоимость услуги, такие расчеты можно заказать через форму обратной связи нашего сайта:

Почему "Стройинвестпроект"

Наши специалисты имеют успешный наработанный опыт взаимодействия с Администрациями, организациями и органами исполнительной власти г. Москвы и Московской области (и др. заинтересованными сторонами), уполномоченными на принятие решения о внесении изменений в ПЗиЗ, их согласования и утверждения.

Мы готовы выполнить весь комплекс мероприятий в части корректировки ПЗиЗ, начиная с проведения консультаций и до получения ГПЗУ. Коррекция Правил для нас интересна как стартовая точка сотрудничества с Клиентом, поэтому мы заинтересованы в скорейшем и успешном завершении этих задач.

"Стройинвестпроект", в качестве профессионального Партнера:

• Проводит как бесплатные, так и возмездные консультации по вопросам параметров действующих градостроительных регламентов, по перспективам Коррекции Правил землепользования и застройки.
• Представляет интересы Заказчика (Землепользователя) при проведении административных процедур и согласований, в т.ч. при проведении публичных слушаний.

• Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ
• Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы
• Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области
• Что такое ПЗЗ и их влияние на застройку
• Основные понятия
• Состав и содержание ПЗЗ
• Сроки корректировки ПЗЗ
• Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ
• Почему выбрать "Стройинвестпроект"