Строительный контроль

Приступая к своим обязанностям на Объекте, Технический заказчик может выполнять колоссальное количество задач, среди которых следующие основные действия:

Обеспечение качества (строительный контроль). Контроль стоимости (Управление затратами). Контроль сроков (Управление сроками). Взаимодействие с Госстройнадзором. Согласовательные функции.

При этом именно Строительный контроль является обязательным, закрепленным Градкодексом действием, направленным на обеспечение безопасности жизни, здоровья и имущества людей.

Что такое Строительный контроль

Термин «Строительный контроль» пришел в строительство на смену виду деятельности «Технический надзор», и до сих пор обе фразы упоминаются как синонимы.

Обратимся за формулировкой к первоистокам – к Статье 53 Градостроительного Кодекса РФ:

Итого, Строительный контроль – это пакет действий и комплекс мер по экспертной, проверочной и инструментальной оценке выполнения всех видов производимых строительных работ, на всем протяжении строительного производства. СК ведется на протяжении всего срока строительных работ или реконструкции объекта недвижимости.

Строительный контроль обеспечивает соответствие как процесса, так и результата выполняемых СМР требованиям:

• Градостроительных ограничений (ГПЗУ)
• Решений, установленных в Проектной документации и зафиксированных результатами Экспертизы проектной документации
• Технических регламентов, действующих в области строительства
• Государственного строительного надзора

Кто должен выполнять Строительный контроль

Опять процитируем законодательную базу:

«Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.»

 

Строительный контроль может быть трех видов:

№	Вид Строительного контроля	Кто выполняет	Примечание
1	Строительный контроль Подрядной организации	Подрядная организация (Генподрядчик)	как «Лицо осуществляющее строительство»
2	Строительный контроль (Технический надзор) Заказчика/Инвестора	Самостоятельно Заказчик/Инвестор или с привлечением специализированной организации
3	Авторский надзор проектной организации	Проектная организация – Автор проекта

 

Очевидно, что Застройщиком бывает непрофессиональная (в сфере девелопмента) структура, не обладающая полнотой знаний и опытом проектирования, не опирающаяся на знания множества правил, регламентов и технологий при возведении здания, при установке инженерных систем и отделке помещений.

В таком случае ею приглашается профессиональная команда - Партнер для сопровождения процесса в качестве Техзаказчика в целом и бригады Стройконтроля в частности. Группа Технадзора обеспечивает интересы Инвестора/Застройщика в ходе его инвестиционно-строительной деятельности.

Технология контроля качества Строительным контролем

При производстве Строительного надзора специалистами осуществляются следующие основные методы контроля качества выполнения строительно-монтажных работ:

• входной контроль проектной и рабочей документации, предоставленной застройщиком (заказчиком). Проверка соответствия рабочей документации проектным решениям стадии «П»;
• геодезический контроль, в т.ч. получение высотного репера, приемка вынесенной в натуру геодезической разбивочной основы;
• входной контроль применяемых материалов, изделий;
• операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций (контроль соблюдения технологии производства работ);
• лабораторный контроль выполненных конструкций и примененных материалов;
• оценку соответствия нормам и проекту выполненных работ, результаты которых становятся недоступными после начала выполнения последующих работ (скрываемых работ), промежуточная приемка таких работ.

Комбинацией перечисленных методов бригадой Строительного надзора достигается всесторонний контроль подрядных организаций в части обеспечении качества СМР.

Взаимодействие с Госстройнадзором

Извещение о начале работ.

Согласно Статьи 52 Градкодекса РФ: «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства»: «5. …. Застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации… "извещение" о начале таких работ».

Таким образом, Госстройнадзор инициирует свою надзорную деятельность в отношении объекта строительства или реконструкции.

Получение программы проверок.

Для выявления и пресечения нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации, Госстройнадзор проводит регулярные проверки, следуя заранее разработанной Программе проверок. Представитель Строительного контроля принимают разработанную Программу и обеспечивает ее проведение на объекте.

Участие в проверках, проводимых Госстройнадзором.

Совместно с Инспектором Госстройнадзора ответственные специалисты Технического надзора проводят проверку оп заранее согласованной Программе. Как результат проверки, Инспектором оформляется предписание об исправлении выявленных нарушений. Ответственный специалист СК контролирует выполнение выданных предписаний и информирует об устранении замечаний.

Оперативное взаимодействие с органом Госстройнадзора.

Команда Технического надзора оперативно взаимодействует с назначенным курирующим объект Инспектором и профильными специалистами Госстройнадзора для координации действий по возможным изменениям и прочим возникающим вопросам, входящим в зону ответственности Надзора.

Извещение о завершении строительства.

По факту завершения строительно-монтажных и последующих пусконаладочных работ необходимо направить в орган Госстройнадзора "извещение об окончании строительства".

Участие в итоговой проверке, получение ЗОС и Разрешения на ввод в эксплуатацию.

После получения органом Госстройнадзора "уведомления об окончании строительства" назначается и проводится Итоговая проверка объекта на соответствие разработанным решениям проектной документации и нормативным актам (техническим регламентам). В результате Итоговой проверки оформляется Акт и выдается ЗОС («заключение органа государственного стройнадзора (в случае, если предусмотрено осуществление госстройнадзора) о соответствии построенного или реконструированного объекта капстроительства требованиям техрегламентов и проектной документации»). Далее проводятся Техническая инвентаризация объекта и получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Итогом осуществления строительной деятельности является Государственная регистрация прав на объект недвижимости (внесение сведений в ЕГРН).

Состав действий стройконтроля (перечень операций)

Состав действий службы Технического заказчика в части обеспечения функций СК определяется Договором на соответствующие работы и обычно включает в себя:

1. Обеспечение соблюдения формальных процедур:

• Наличие разрешения на строительство, ордера ОАТИ, прочей ИРД,
• Проверка ведения общего и специальных журналов работ,
• Выполнения авторского надзора, с регистрацией в журнале авторского надзора,

2. Проверка обеспечения безопасности строительства

• Обеспечения соблюдения мер пожарной безопасности,
• Обеспечения инструктажа персонала,
• Организация стройплощадки в соответствии с ПОС,

3. Проверка рабочей документации:

• Получение рабочей документации, ее проверка на предмет полноты и достаточности для СМР,
• Проверка соответствия РД проектным решениям Проектной документации и Положительного заключения экспертизы,
• Отслеживание изменений проектных решений,

4. Обеспечение  качества:

• Входной контроль материалов, оборудования и проектной документации,
• Операционный, выборочный, лабораторный контроль,
• Геодезический контроль,
• Освидетельствование и приемка скрываемых работ,
• Проверка и приемка законченных видов (этапов) работ,
• Взаимодействие с Госстройнадзором, участие в проверках,

5. Управление стоимостью:

• Проверка и учет объемов выполненных работ,
• Проверка стоимости выполненных работ,
• Ведение накопительных ведомостей,
• Приемка (подтверждение) выполненных работ,
• Проверка соблюдения договорных обязательств,

6. Подготовка к сдаче, сдача объекта:

• Получение, накопление и учет исполнительной документации,
• Участие в промежуточных проверках,
• Извещение Госстройнадзора об окончании строительства,
• Участие в Итоговой проверке,
• Получение ЗОС (Заключения о соответствии),
• Получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
• Обеспечение завершения Подрядными организациями договорных обязательств.

Контроль стоимости строительства

Группа Технического надзора на объекте играет одну из ключевых ролей в обеспечении соблюдения планируемого бюджета затрат на строительство.

Управление затратами при строительстве силами группы СК обеспечивается следующими методами:

• Предложение применения высокоэффективных технологий и методов
• Обеспечение качества выполняемых СМР, с исключением переделок
• Проверка объемов выполненных СМР
• Ведение накопительных ведомостей.

Практика реализации проектов такова, что группа Технадзора является представителем Заказчика-застройщика, контролирующая объемы выполненных подрядчиками СМР. Оформляемые Подрядчиками Акты выполненных работ по форме КС-2 и КС-3 проходят согласование с командой технадзора в части объемов выполнения и затраченных материалов. Принятие и подписание Актов Заказчиком производится при наличии согласующей визы ответственного Представителя заказчика из группы Технического надзора.

Кроме того, технадзор на площадке является высокоэффективным экспертом для заказчика при принятии решений о возможных изменениях проектных или технологических решений.

Контроль сроков

Команда Технического заказчика в период стройки ориентирована на точном исполнении (и сокращении) планового срока окончания возведения объекта.

Управление сроками строительства достигается, используя достаточно сложный инструментарий управления проектами, с применением следующих способов и методов:

• Тщательное планирование Графика производства работ. Регулярная проверка исполнения графика, корректирующие воздействия.
• Планирование поставок оборудования и материалов. Планирование движения рабочей силы и техники.
• Координация действий подрядных организаций для сокращения сроков простоя. Важна технологическая стыковка выполняемых видов работ и операций.
• Обеспечение качества работ и соблюдения технологии, во избежание переделок.
• Усиление мотивации подрядных организаций на соблюдение и сокращение сроков. Контроль обеспечения подрядными организациями договорных обязательств в части обеспечения сроков.

Группа строительного контроля, как «фронтовая бригада» Технического заказчика на объекте, направляет строительное производство по пути с наименьшим привлечением ресурсов - как средств, так и времени.

При обеспечении сроков строительства важен выбор технологии выполнения этапов и видов СМР, и группа СК обеспечивает функции экспертной оценки предлагаемых подрядными организациями технологических решений.

Состав команды Технического заказчика на строительной площадке

Для обеспечения функций Технического заказчика и строительного контроля необходимо собрать команду разнопрофильных специалистов, обеспечивающих всесторонние оценки выполняемых работ. К привлекаемым сотрудникам предъявляются достаточно жесткие требования по уровню образования и прохождению дополнительного повышения квалификации, по опыту и компетенции в соответствующей сфере.

Состав специалистов различен применительно к каждому конкретному объекту, в зависимости от масштаба объекта это могут быть:

№	Наименование	Специалисты
1	Руководитель команды	Руководитель группы строительного контроля
2	Контроль качества	Инженеры по общестроительным работам ПГС
		Инженеры - электрики
		Инженеры – механики (ОВиК, ВК)
		Инженеры - слаботочники
3	Геодезический контроль	Инженер-геодезист
4	Контроль стоимости (Cost Control)	Инженер-сметчик, менеджер по финансовому контролю
5	Согласовательные функции	Специалист по ИРД и согласованиям
6	Делопроизводство и накопление архива исполнительной документации	Делопроизводитель/Администратор

Следует особо отметить, что действующее законодательство предусматривает персональную ответственность специалистов организации, выполняющей функции Строительного контроля в части обеспечения безопасности возведенных конструкций.

Стоимость работ строительного контроля

В настоящее время практикуется 2 основных подхода к определению стоимости услуг Технического заказчика и Стройконтроля на этапе строительства:

Вариант	Наименование	Описание
Вариант 1	Процент (%) от стоимости СМР и ПНР	Традиционный метод, наследие советских времен, не прозрачно для Заказчика. Часто используется при работе с госструктурами.
Вариант 2	Ресурсный метод	Рассчитываются реальные затраты на содержание команды

Мы выстраиваем расчет стоимости услуг Технического надзора на этапе стройки по Варианту 2.

Используя Ресурсный метод ценообразования и расчета стоимости Строительного контроля, мы гибко и открыто формируем команду специалистов на проект и показываем ставки их задействования, в зависимости от загрузки и квалификации. Это позволяет в режиме OpenBook формировать бюджет затрат при строительстве и гибко его оптимизировать.

Обычно применяемые ставки задействования специалистов таковы:

№	Наименование	Ставка оплаты, руб. в месяц, с налогами
1	Руководитель	От 150 000,00 руб./мес.
2	Ведущий специалист	От 130 000,00 руб./мес.
3	Специалист	От 110 000,00 руб./мес.
4	Делопроизводитель/Администратор	От 85 000,00 руб./мес.

Почему "Стройинвестпроект"?

Обратившись в компанию "Стройинвестпроект", Вы получаете многопрофильную поддержку и сопровождение стройки командой специалистов, настроенной на гибкое, клиентоориентированное исполнение проекта.

Мы предложим варианты оптимизации действий и затрат, открыто и профессионально. Это будет касаться не только стройконтроля, но и всего комплекса реализации девелоперского проекта – от прединвестиционных оценок, до ввода объекта в эксплуатацию.

• Что такое строительный контроль?
• Кто должен выполнять строительный контроль?
• Технология контроля качества
• Взаимодействие с Госстройнадзором
• Состав действий стройконтроля (перечень операций)
• Контроль стоимости строительства
• Контроль сроков
• Состав команды Технического заказчика на строительной площадке
• Стоимость работ строительного контроля
• Почему "Стройинвестпроект"?