Изменение ВРИ и категории

Регулирование землепользования

Так как земля является исчерпываемым ресурсом, в целях сохранения ее свойств и эффективного применения проведено разграничение земельного фонда РФ на категории и виды разрешенного использования. Нерациональная, неконтролируемая эксплуатация земельных ресурсов может привести к сокращению территорий с благоприятными условиями для жизни человека и животных.

В зависимости от того, к какой классификации относится территория, она имеет свое целевое назначение, а также правовые режимы, регламенты использования.

Категории земель и виды разрешенного использования - это не одинаковые понятия. Специалисты "Стройинвестпроект" при решении земельных «задач», в том числе касающихся развития территории в соответствии с существующей категорией и видом разрешенного использования либо их изменения, используют опыт и обширные знания, задействуя градостроительное, земельное и др. законодательство РФ, включая федеральные законы и подзаконные акты.

Мы ведем успешную деятельность по девелопменту земельных участков (land development, Ленд-девелопмент), часть которой является изменение категории и ВРИ земельных участков.

Что такое Категория земельного участка и ее изменение

Категория земель является наиболее важным понятием, оно определяет цель применения участков. Причем эта классификация является следствием определения государственной стратегии и зонирования территорий. Например, к землям населенных пунктов относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты соответствующей лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять природоохранное, научное, историко-культурное и иное ценное значение.

В зависимости от целевого назначения в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ выделяются семь категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Отнесение земельных участков к той или иной категории регламентируется ст. 77, 83, 87-93, 94, 101, 102, 103 Земельного кодекса РФ соответственно вышеуказанному перечню. Перевод из одной категории земель в другую процесс достаточно сложный и регулируется ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Узнать к какой именно категории земель относится конкретный земельный участок можно просто из документов о госрегистрации прав на недвижимое имущество, сведений государственного кадастра недвижимости, договоров, предметом которых являются земельные участки и др.

В случае если земельный участок находится в границах городского или сельского населенного пункта, утвержденных Генеральным планом (при его наличии) соответствующего муниципального образования, то он относится к категории Земли населенных пунктов. Земельные участки за пределами границ населенных пунктов входят в состав одной из оставшихся шести категорий.

Процедуры изменения категории земли предусмотрены в Правилах землепользования и застройки, которые должны быть утверждены в каждом муниципальном образовании.

Учитывая, что зонирование в Правилах землепользования и застройки выполняется на основании утвержденного Генерального плана муниципального образования, то в целях изменения категории земли необходимо внести изменения в градостроительную документацию муниципального образования (пройти процедуру внесения изменений в Генеральный план и изменение Правил землепользования и застройки) в отношении конкретной территории. Укрупненный перечень мероприятий выглядит следующим образом:

• Направление предложения о внесении изменений в уполномоченные органы исполнительной власти;
• Подготовка необходимого обоснования перевода участка;
• Получение регламентных согласований;
• Проведение публичных слушаний;
• Внесение изменений в генеральный план (в случае его наличия) или правила землепользования и застройки.

После утверждения изменений в градостроительной документации можно приступать к изменению категории конкретного земельного участка. Перевод земель из одной категории в другую производится органами исполнительной власти в соответствии с тем, в чьей собственности они находятся. Например, на федеральном уровне осуществляется согласно федеральному законодательству, регулирующему земельные отношения. Исходя из чего процедуры перевода земель в регионах, а также в муниципальных образованиях существенно различаются. В отношении земель, находящихся в частной собственности перевод осуществляется (ст. 8 Земельного кодекса РФ):

• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Что такое ВРИ земельного участка.

Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - это основная характеристика, определяющая возможные варианты использования земельного участка (и расположенных на нем объектов капитального строительства) и его инвестиционную привлекательность (как и категория земель).

Градация ВРИ происходит из категорий земельных участков и определяется в соответствии с действующим законодательством РФ. Основными нормативными актами, регулирующими отношения по поводу разрешенного использования участка, являются:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Земельный кодекс РФ;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Законодатель определил три типа ВРИ (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ):

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В каждом муниципальном образовании должны быть утверждены Правила землепользования и застройки, в составе которых определяются и утверждаются границы территориальных зон и градостроительные регламенты. Применительно к каждой территориальной зоне в градостроительных регламентах устанавливается перечень ВРИ (установление основных ВРИ обязательно!). Для каждой территориальной зоны градостроительный регламент устанавливает:

• виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, соответствующие классификатору утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года № 540;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Выкопировка из схемы градостроительного зонирования ПЗЗ.

Пример градостроительных регламентов территориальной зоны.

Согласно законодательству (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ) земельные участки или объекты капитального строительства, использование которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов на них может осуществляться путем приведения их в соответствие с ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Из перечня основных и вспомогательных видов разрешенного использования правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства требуемый ВРИ выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Для этого подается заявление в местный орган самоуправления с приложением необходимого комплекта документов.

В случае испрашивания ВРИ из перечня условно разрешенных видов использования процедура предоставления этого ВРИ укрупнено включает следующие этапы:

• направление заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию местного органа самоуправления;
• проведение публичных слушаний;
• подготовка положительных рекомендаций комиссией местного органа самоуправления;
• принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования главой местной администрации.

Если же ВРИ необходимый правообладателю отсутствует в перечне ВРИ градостроительного регламента, описывающего территориальную зону Правил землепользования и застройки, в которой находится земельный участок, то требуется прохождение процедуры внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Срок изменения Вида разрешенного использования земельного участка зависит от сложности ситуации и может быть от 1,5 мес. до 8-10 мес.

Изменение ВРИ земельного участка в Москве

Изменение ВРИ в Москве требует понимания действующего и планируемого градостроительного планирования города. Несмотря на кажущуюся несложность административных процедур, принятие решения о смене ВРИ ограничено множеством обстоятельств, касающихся плотной застройки, перспективного развития города и прочих.

При смене Вида разрешенного использования в Москве специалисты "Стройинвестпроект" сначала проводят необходимые предварительные исследования (Аудит), показывающие достижимость результата и последовательность необходимых действий. Нередко в сложных случаях мы готовим дополнительные обосновывающие материалы (концепция, Градпроработка, заключение), позволяющие показать и доказать необходимость предлагаемой Инвестором смены ВРИ. Кроме того, процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка в Москве требует координации действий нескольких Муниципальных структур – МКА, ДГИ, МКСИ, ГЗК и прочих, что требует приложения высококвалифицированных усилий опытных специалистов.

Изменение ВРИ земельного участка в Московской области

Изменение Вида разрешенного использования земельного участка в Московской области часто требует немалых временных затрат и длительного согласования с органами исполнительной власти. Это обусловлено федеральным, региональным и местным законодательством, с прохождением ряда регламентных процедур и мероприятий в зависимости от существующего состояния документов и конечной необходимой цели.

С разной степенью сложности мы меняем ВРИ из числа Основных, Вспомогательных, Условно-разрешенных, а также не указанных в действующей Градостроительной документации.

Путь по изменению вида разрешенного использования земельного участка в Московской области требует координации значительного числа структур – Местной Администрации, Минимущества МО, Главархитектуры МО, Росреестра и проч. Мы организуем и сопровождаем этот процесс силами высококвалифицированных специалистов.

Залогом успешного проведения процедуры смены Вида является полный сбор необходимых данных и выявление препятствующих обстоятельств при проведении предварительного аудита.

Изменение цели предоставления земельного участка в Москве

Обычно в Москве земельные участки находятся на правах долгосрочной (или краткосрочной) аренды и с правообладателем заключен Договор аренды земельного участка (ДАЗУ). В п.2.1 Договора обычно указывается цель предоставления земельного участка, чаще всего это «для эксплуатации здания».

Если Вы приняли решение строить или проводить реконструкцию в Москве на арендуемом земельном участке, то необходимо помнить, что одним из первых шагов должно быть прохождение процедуры изменения цели предоставления земельного участка в договоре аренды земельного участка (ДАЗУ) с «эксплуатации» на «для осуществления проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства».

Эта цель фиксируется внесением дополнений в договор аренды земельного участка на период проведения работ по реализации инвестиционного проекта с изменением арендной платы и единовременным платежом за изменение цели. Обратите внимание – единовременный платеж арендной ставки за первый год весьма значителен и бюджет Вашего проекта должен учитывать его сумму!!!

Изменение цели предоставления земельного участка относится к полномочиям Департамента городского имущества города Москвы и оформляется соответствующим распоряжением Департамента (и подписанием Дополнительного соглашения к ДАЗУ).

Важно данную процедуру провести своевременно и в кратчайший срок, без изменения цели предоставления участка невозможно будет получить разрешение на строительство.

КАЛЬКУЛЯТОР ДГИ.

Стоимость работ по изменению категории и ВРИ

Стоимость наших работ по изменению категории земельного участка зависит от текущего состояния земельного актива, то есть от того, какие параметры заложены в действующей Градостроительной документации. Именно это определяет, по какому пути следует вести процесс и соответственно наши трудозатраты.

Стоимость работ по изменению Вида разрешенного использования также определяется сложностью ситуации по конкретному земельному участку и зависит от затрат времени и квалификации специалистов "Стройинвестпроект".

Тщательно планирование и богатый опыт наших специалистов позволяют найти самые оптимальные решения по смене категории и изменению ВРИ ЗУ, что дает возможность снизить затраты времени и средств Инвестора.

Вы можете узнать оценку стоимости наших Услуг в рамках бесплатной консультации, связавшись с нами по телефону или оставив запрос в форме обратной связи.

Почему "Стройинвестпроект"?

Специалисты "Стройинвестпроект" готовы оценить как принципиальную вероятность перевода в Москве и Московской области, проработать перечень мероприятий под каждый отдельный случай, так и осуществить профессиональное сопровождение оформления требуемой документации.

Мы заинтересованы в сопровождении всего Инвестиционного проекта на стадиях land development, ИРД, проектирования и строительства, поэтому выполняем наши работы в комплексе, с расчетом на долговременное сотрудничество с нашими Клиентами. Это дает возможность Инвестору получить профессиональную поддержку из одних рук, на базе опыта всех стадий реализации проектов.

Вы можете получить бесплатную консультацию, связавшись с нами!

• Регулирование землепользования
• Что такое категория земельного участка и ее изменения
• Что такое ВРИ земельного участка
• Изменение ВРИ земельного участка в Москве
• Изменение ВРИ земельного участка в Московской области
• Изменения цели представления земельного участка в Москве
• Стоимость работ по изменению категории ВРИ
• Почему "Стройинвестпроект"?