Управление инвестиционно-строительными проектами

Инвестиционно – строительный проект (ИСП)

Определение понятия "инвестиционный проект", представлено в ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений":

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

 

 

 

 

Понятие Инвестиционно – строительного проекта (ИСП) многофакторно и многогранно, учитывая, что целью ИСП является получение прибыли Инвестором как за счет улучшения качественных характеристик сусуществующего объекта недвижимости (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция), так и строительство нового объекта. Этим ИСП отличается от Инвестиционного проекта и включает весь спектр взаимоувязанных мероприятий по реализации ИСП от «задумки» до конечного результата – возврата вложенных инвестиций.

Реализация каждого ИСП обладает своими особенностями, в связи с чем выработана их классификация.

Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта

Жизненный цикл проекта включает в себя промежуток времени от бизнес – идеи до завершения предусмотренных проектом работ, оформляется в виде графика (плана) проекта и подразделяется на следующие крупные этапы:

ЭТАП № 1. Инвестиционная идея. Здесь происходит формирование инвестиционного замысла, определяется, так сказать, стратегическая цель проекта, его оригинальность и востребованность.

ЭТАП № 2. Предпроект (концепция). На данном этапе:

• Прорабатывается бизнес-план, составляется предварительная бюджетная оценка затрат и доходов, финансовая модель проекта
• проводятся мероприятия по оценке рисков: градостроительных и архитектурных, правовых, инженерно-технических, экологических, иных рисков (проводится Градостроительный и технический аудит);
• принимается решение о приобретении актива;
• подготавливается Эскизный проект (концепция, общие концептуальные решения с технико-экономическим обоснованием проекта).

ЭТАП № 3. Проект. Этот этап включает такие мероприятия, как:

• рассмотрение и согласование Инвестором концепции и вариантов;
• подготовка технического задания на проектирование;
• проведение тендера на выбор Генерального подрядчика;
• сбор исходно-разрешительной документации;
• проведение изысканий;
• разработка проектной документации;
• прохождение экспертизы проекта;
• получение разрешения на строительство.

ЭТАП № 4. Этап организации к проекту. Здесь проводятся следующие работы:

• подготовка проектной документации «стадии РД» для выполнения строительно-монтажных работ;
• подготовка строительной площадки;
• подключение к сетям инженерного обеспечения;
• строительно-монтажные работы;
• проведение Технического надзора (Строительного контроля), Авторского надзора;
• монтаж технологического оборудования;
• подготовка исполнительной документации.

ЭТАП № 5. Ввод объекта в эксплуатацию. Этап подразумевает выполнение:

• организация приемки выполненных работ (построенного объекта) Заказчиком/Инвестором от Генподрядчика, а также государственными органами;
• устранение замечаний комиссии;
• ввод объекта в эксплуатацию, начало коммерческого использования объекта.

ЭТАП № 6. Управление, содержание и эксплуатация построенногго объекта. Здесь Инвестор может выбрать будет ли он эксплуатировать объект сам или перепоручит это управляющей компании.

ЭТАП № 7. Возврат инвестиций. Инвестору важно обеспечить возврат вложенных финансовых средств в расчетный срок, так называемую точку самоокупаемости, «как минимум», а «как максимум» обеспечить возврат средств в более короткие сроки. Для этого все этапы ИСП должны выполняться своевременно и обеспечена наибольшая привлекательность объекта в эксплуатации.

В успешном завершении проекта заинтересованы все его участники. Следовательно, их взаимодействие должно быть отлажено с максимальной точностью и открытостью со своевременным просчитыванием рисков и их ликвидацией.

Участники и их взаимодействие в инвестиционно–строительном проекте

Участниками ИСП являются:

1. Инвестор – юридическое или физическое лицо, которое осуществляет капитальные вложения в проект с целью получения прибыли. Инвестор обеспечивает целевое использование вложенных инвестиций путем контроля реализации проекта.
2. Застройщик – согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик вправе передать свои функции Техническому заказчику, также Застройщик может быть Инвестором.

3. Технический заказчик – физические и юридические лица, уполномоченные инвестором на управление, организацию и реализацию ИСП, а также осуществление контроля за ходом проекта.

В функции Технического заказчика входит повышение эффективности капитальных вложений, сокращение продолжительности инвестиционного цикла, осуществление строительства в строго установленных проектом объемах, а также предоставление Застройщику / Инвестору оперативной информации, что он обеспецивает путем организации своих Служб на объекте.

Техническим заказчиком может быть как Застройщик, так и Инвестор.

4. Генеральный проектировщик – организация, управляющая проведением проектных и изыскательских работ на новое строительство, реконструкцию и др. Генеральный проектировщик несет ответственность за работы, выполненные его Субподрядчиками.
5. Генеральный подрядчик – организация, отвечающая за выполнение, координацию и реализацию согласованных, утвержденных СМР. Генеральный подрядчик несет ответственность за работы, выполненные его Субподрядчиками.

Генеральный подрядчик и Субподрядчики обязательно должны иметь лицензии, сертификаты и допуски на проводимые ими работы, а также при необходимости членство в СРО.

6. Эксплуатирующая компания- отвечает за все вопросы, связанные с технической эксплуатацией и созданием максимально комфортной среды для арендаторов, обеспечивает увеличение стоимости недвижимости, управляет показателями физического износа, поддерживает текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Эксплуатацией объекта может заниматься и сам Инвестор, и Застройщик.

Учитывая, что процессы реализации проекта (оформление исходно-разрешительной документации, получение согласований, проектирование, строительство) довольно «растянуты» во времени, в инвестиционно–строительной инфраструктуре необходимо создать оптимальную надежную систему учета, оформления, согласования, хранения документации.  Следует обеспечить такую систему работы с документами, при которой обмен документацией и необходимыми данными между всеми участниками проекта будет максимально оперативным.

Управлять самим или привлечь профессионалов для реализации инвестиционно–строительного проекта

Возведение зданий, строений, сооружений, реконструкция существующих, расширение и техническое перевооружение, выполнение капитального ремонта здания являются сложными процессами со многими слагаемыми. Поэтому управление деятельностью участников ИСП нацелено на мероприятия реализации проекта, установленные рамками нормативно – правового регулирования.

Для того чтобы минимизировать риски проекта и достичь максимальной экономии средств на его реализацию, так как сложность, неопределенность, изменение многих обстоятельств неизбежны, управлять ИСП обязательно должны специалисты определенного уровня квалификации, профессионализма и обладающие членством СРО (при необходимости).

Наряду с оценкой, работой и управлением рисками составляется финансовая модель (финансовый инжиниринг) ИСП, то есть прогнозируются возможные варианты финансирования проекта. Это помогает не только определить необходимую достаточность денежных средств на каждом этапе ИСП, но и при наличии рисков превышения затрат зарезервировать нужный объем инвестиций. Также при наличии критических рисков проекта финансовая модель поможет определить оптимальную точку выхода из ИСП.

В случае отсутствия у Застройщика / Инвестора специалистов, служб, дирекции Технического заказчика и строительного контроля, способных обеспечить должное планирование, организацию и контроль за ИСП, лучше всего обратиться к профессионалам.

Наша практика – наиболее востребованные элементы управления строительным проектом

Компания "Стройинвестпроект" накопила значительный опыт управления инвестпроектами на разных стадиях  реализации.

Наша практика показывает, что наиболее востребованными функциями, которые требуются Инвестору и которые он готов отдать на аутсорсинг профессиональной команде – это:

• Общее планирование реализации инвестиционного проекта в части состава действий и их последовательности, в части сроков, стоимости.
• Управление реализацией инвестпроекта – обеспечение исполнения плановых целей и задач, координация деятельности участников, документооборот.
• Управление сроками реализации – планирование Графика реализации проекта (ГРП), регулярное отслеживание поставленных задач, принятие корректирующих воздействий.

Управление бюджетом инвестиционного проекта – планирование затрат и управление расходованием средств бюджета.

Стоимость Управления инвестиционно–строительным проектом.

Стоимость Услуг по Управлению инвестиционно–строительным проектом зависит от многих факторов, таких как: стадия, на которой находится ИСП, местоположение объекта и его окружение, объем и сложность планируемых работ, объем возлагаемых функций и др.  От этого зависит состав команды, а также квалификация специалистов, которые будут привлекаться в проект.

Компания "Стройинвестпроект" предлагает Инвесторам / Застройщикам гибкую ценовую политику, сопровождая проект от бизнес-идеи до сдачи объекта в эксплуатацию, действуя в их интересах.

Почему "Стройинвестпроект"?

Специалисты "Стройинвестпроект"т обладают необходимыми компетенциями в организации, планировании, контроле инвестиционно–строительных проектов, имеют успешный наработанный опыт взаимодействия с органами исполнительной власти г. Москвы и Московской области (и др. заинтересованными сторонами), уполномоченными на согласование и утверждение этапов проекта.

Мы способны и готовы сопроводить весь комплекс услуг, входящих в жизненный цикл инвестиционно–строительного проекта.